No se ni como titular este hilo

[Erick]

Imagino que todos habréis oído hablar de este hombre, para mi es sin duda una persona digna de profunda admiración, y también la prueba palpable de que estamos rodeados de corruptos y especuladores sin entrañas por todas partes.

Si hubiese mas personas como el es probable que no nos hubiese tocado vivir estos tiempos difíciles.

Un duplex de 95 m2 por 100000 eurillos, y encima gana dinero.

Me dan ganas de pasar a cuchillo a tantísimo hijo de puta como hay suelto.

Ya me gustaría a mi haberme hecho con un pisazo así, lo único malo es el nombre de la calle :(2

[t0pper]

Ese precio es carísimo para lo que tenían que costar. De aquí a 2-3 años verás lo que valen en realidad. Este tío es verdad que los cobra más baratos, pero que no diga que son baratos porque no es verdad. Lo que pasa es que hemos visto unos precios tan estratosféricos que cualquier cosa nos parece barata.
Buscad por ahí info sobre los tulipanes en holanda y lo flipareis. Esta burbuja no ha sido más que una locura colectiva alimentada por políticos, especulatas y gente sin sentido que se creía rica (los que cobran 1000 euros y se compran un piso de 30 - 40 kilos).
Este constructor símplemente no debe tener las tragaderas de los demás y le parece mal cobrar un márgen tan alto, pero se lleva al bolsillo unos cuantos kilos que ya me gustaría a mi cobrar trabajando el doble de horas. Que no os lleve a engaños

[Erick]

Evidentemente que se habra cubierto bien el riñon, cualquiera que se embarca en una actividad empresarial (incluidas administraciones públicas) busca ganar dinero.

De todas formas creo que la diferencia entre el 99% de los "promotores" y este hombre es abismal.

Respecto a que los precios no son baratos no lo tengo tan claro, hace ya unos cuanos años (aprox en el año 2000) los pisos en los que viven mis padres construidos en el año 84 mas o menos ya costaban 17 milloncejos de las antiguas pesetas, y hara 15 años mi hermano pago por un pisillo de los años 50 de 40 meros sin ascensor ni calefacción cerca de los 7 millones.

Con lo cual pagar en el 2007 por un piso de 95 metros nuevo la cifra de 100000 euros la verdad es que me parece un precio estupendísimo.

[NIGHTSTALKERS]

Los datos que os doy a continuación, os los puedo garantizar como buenos.
El m2 construido, tiene un precio de coste (con materiales estándard, nada de lujos ni birrias) de unos 800 €/m2.
Da igual que sea un edifico ó una casa.
Pero como referencia os sirve.
Si es una terraza, un porsche ó un garaje, el precio queda entonces en unos 500 €/m2.
A partir de ahí, vosotros mismos ya os podeis hacer el presupuesto de la casa, del piso, etc.
Un dúplex de 95 m2, tiene un coste para el constructor de aprox. 76.000 €.
A esto tenéis que sumarle el coste del terreno (la repercusión se calcula dividiéndo el coste entre los m2 que se van a construir), y los permisos, proyectos,etc.
Los permisos y proyectos suelen tener un coste aprox. del 8-10 % de la obra.
Debéis sumarle también el coste del rebaje y cimentación del terreno, posibles derribos,etc
Por lo tanto, si este constructor ha comprado los terrenos a un buen precio, el precio de venta es prácticamente lo comido por lo servido, pero si no, si los terrenos tienen un valor más alto, que repercute más en el coste de construcción, ese precio de venta es inviable. Y en esto influye la edificabilidad del terreno (techo construíble).
Con lo que muchas veces, en el coste de venta final de un piso, no sólo es culpa del constructor, sinó también del propietario de los terrenos.
Hace diez años, una repercusión del coste de los terrenos de un 20% sobre el precio bruto total de venta se daba por buena, pero a partir del 2001, los costes aumentaron progresivamente cada año, desde el 30% (2002)hasta prácticamente el 50% (2007), que sólo dejaba una salida:
O no comprar y no construir por no resultar rentable, ó vender mucho más caro de lo lógico, para poder amortizar la inversión, además de obtener el correspondiente beneficio, que es aprox. del 20% para el constructor, y del correspondiente 20% para el promotor (no tienen por qué ser los mismos).
Perdón por el tocho, pero creo que resultará esclarecedor.

[allan]

Pues la verdad que si Night, si es que como decía mi abuelo "una cuenta echa el borracho y otra el tabernero" muy esclarecedor:plas:plas:plas

[aquaesextae]

Lo he visto esta tarde en la tele, exactamente las colas que hay ya para pedir piso.

Eso demuestra la catadura moral de este sistema y sus integrantes.

Es la excepción que confirma la regla, nada más.:|

[minerva]

[citando a: Erick]
Imagino que todos habréis oído hablar de este hombre, para mi es sin duda una persona digna de profunda admiración, y también la prueba palpable de que estamos rodeados de corruptos y especuladores sin entrañas por todas partes.

Si hubiese mas personas como el es probable que no nos hubiese tocado vivir estos tiempos difíciles.

Un duplex de 95 m2 por 100000 eurillos, y encima gana dinero.

Me dan ganas de pasar a cuchillo a tantísimo hijo de puta como hay suelto.

Ya me gustaría a mi haberme hecho con un pisazo así, lo único malo es el nombre de la calle :(2

Vaya, te aseguro que unos cuantos como este y no habria sido necesaria la moratoria que ha puesto el gobierno con la libreta vivienda... a ver si va a resultar que la culpa de dicha moratoria ha sido de las inmobiliarias ...:D:D

[minerva]

[citando a: t0pper]
Ese precio es carísimo para lo que tenían que costar. De aquí a 2-3 años verás lo que valen en realidad. Este tío es verdad que los cobra más baratos, pero que no diga que son baratos porque no es verdad. Lo que pasa es que hemos visto unos precios tan estratosféricos que cualquier cosa nos parece barata.
Buscad por ahí info sobre los tulipanes en holanda y lo flipareis. Esta burbuja no ha sido más que una locura colectiva alimentada por políticos, especulatas y gente sin sentido que se creía rica (los que cobran 1000 euros y se compran un piso de 30 - 40 kilos).
Este constructor símplemente no debe tener las tragaderas de los demás y le parece mal cobrar un márgen tan alto, pero se lleva al bolsillo unos cuantos kilos que ya me gustaría a mi cobrar trabajando el doble de horas. Que no os lleve a engaños

Perdona una pregunta, y tu donde vives? porque te aseguro que en Barcelona ese precio por 95m2 es super barato.

[Vicente]

[citando a: NIGHTSTALKERS]
Los datos que os doy a continuación, os los puedo garantizar como buenos.
El m2 construido, tiene un precio de coste (con materiales estándard, nada de lujos ni birrias) de unos 800 €/m2.
Da igual que sea un edifico ó una casa.
Pero como referencia os sirve.
Si es una terraza, un porsche ó un garaje, el precio queda entonces en unos 500 €/m2.
A partir de ahí, vosotros mismos ya os podeis hacer el presupuesto de la casa, del piso, etc.
Un dúplex de 95 m2, tiene un coste para el constructor de aprox. 76.000 €.
A esto tenéis que sumarle el coste del terreno (la repercusión se calcula dividiéndo el coste entre los m2 que se van a construir), y los permisos, proyectos,etc.
Los permisos y proyectos suelen tener un coste aprox. del 8-10 % de la obra.
Debéis sumarle también el coste del rebaje y cimentación del terreno, posibles derribos,etc
Por lo tanto, si este constructor ha comprado los terrenos a un buen precio, el precio de venta es prácticamente lo comido por lo servido, pero si no, si los terrenos tienen un valor más alto, que repercute más en el coste de construcción, ese precio de venta es inviable. Y en esto influye la edificabilidad del terreno (techo construíble).
Con lo que muchas veces, en el coste de venta final de un piso, no sólo es culpa del constructor, sinó también del propietario de los terrenos.
Hace diez años, una repercusión del coste de los terrenos de un 20% sobre el precio bruto total de venta se daba por buena, pero a partir del 2001, los costes aumentaron progresivamente cada año, desde el 30% (2002)hasta prácticamente el 50% (2007), que sólo dejaba una salida:
O no comprar y no construir por no resultar rentable, ó vender mucho más caro de lo lógico, para poder amortizar la inversión, además de obtener el correspondiente beneficio, que es aprox. del 20% para el constructor, y del correspondiente 20% para el promotor (no tienen por qué ser los mismos).
Perdón por el tocho, pero creo que resultará esclarecedor.

Pues muy bien explicado :plas :plas :plas .

Ahora en la práctica te encuentras de todo, pero por lo general era que el constructor te dice que el terreno se lo han vendido muy caro, y es que los propietarios del suelo ya hacían la cuenta de la vieja y si calculaban que el precio de una vivienda era "X" descontaban todo lo que ha explicado NIGHT y cobraban "Y", claro, el beneficio era bestial y en cambio el constructor era el que se la jugaba...

Pero tambien, y sobre todo al principio de esta bonanza económica era al revés, el constructor o alguien "disfrazado" de Agente Urbanizador (casi le faltaba la guadaña en muchos casos :(2 :(2 :(2 ) casi que extorsionaba al propietario del suelo, se lo compraba a 4 duros y después de hacer el PAI correspondiente de 4 duros le sacaba 400 :8 :8 :8 .

Pero bueno, creo que los que más han ganado en proporción a sus inversiones es... la clase política sea del color que sea, ¡¡¡QUE ASCO!!! que os voy a contar, cada vez me dan más asco, cada vez que veo o escucho o me cruzo con alguno... lo altivos que van... como se ríen de todos nosotros...

Saludos,

[NIGHTSTALKERS]

Exacto, Vicente, una forma simple de calcular el precio de venta de un terreno edificable, consiste en calcular el precio de venta total bruto de los metros cuadrados de techo construíble.
E ir descontando costes.
Por ejemplo, si es un solar para 8 pisos en total, repartidos en 4 plantas a 2 por planta, y a un precio de venta medio de 300.000 € la unidad, pues 2,4 millones de euros.
Si cada piso es de 100 m2, el coste aprox. de construcción es de 800.000 € sumando proyectos, licencias, etc..
Sumadle el coste del rebaje, cimentaciones, para construir una planta de sótano......unos 100.000 €,
aparcamiento subterráneo, que pongamos de 200 m2....x 500 €/m2.......... 100.000 €.
Se le añaden el 20%+20% de márgenes.
Y nos resulta aprox. 1.450.000 € aproximadamente.
Se descuenta a los 2,4 millones de euros el coste de construcción, y nos sale aprox. 1 millón de euros la tasación del solar.
Por lo tanto, esta es una forma, si no la mejor, para tasar un solar edificable. En cualquier parte del mundo....

Y esta clase no os la cobro.
:D:D:D:D

PD: Esto admite múltiples variables, pero los tiros van por aquí.

[Vicente]

Pues si, el llamado método de reposición, la otra forma sería utilizando el método de comparación que simplemente es hacer un estudio de mercado de los solares de la misma zona o zonas similares y adoptando unos índices que variarían según distintos criterios (si es mejor o peor en localización, forma-distribución etc...).

Saludos,

[Oscar1975]

Yo creo que está haciendo posible que muchos jóvenes puedan optar a una vivienda y claro que va a obtener beneficios, sería del género tonto perder dinero ¿o no?, ojalás en su día hubiese podido tener esta oportunidad y no vivir en un piso con más años que matusalén, que si quiero que quede medianamente bien tengo que gastarma 18.000 euros. Por eso al pocero bueno :plas:plas:plas

Oscar.

[allan]

Vicente,es la expresión mas acorde con TODA la clase política, ¡¡¡QUE ASCO!!!:plas:plas:plas

[Hectorvillajos]

No debemos olvidar que la promoción de viviendas es un negocio, algo en lo que se mete un señor y arriesga para sacar un beneficio...o perder, como ocurre ahora a casi tosos.
El pocero de Fuanlabrada lo que es es un buen administrador, pues consigue sacar para alante sus proyectos, calculando MUY BIEN el gasto de construcción y gestión, y con unos beneficios que seguro no llegan ni al 5%. Este señor está haciendo, al igual que el otro pocero, lo que DEBERIA HACER LA ADMINISTRACION, es decir, conseguir viviendas a un precio asequible para el gran público. Pero, como siempre, a los políticos se les llenan las bocas de promesas que después no cumplen. Y el Banco de españa no controla a los bancos, que esa es otra.
Os pongo un ejemplo para mear y echar gota: Para que te adjudiquen una vivienda de protección oficial, debes cumplir unos requisitos, el principal de los cuales es que no debes superar un tope de ingresos por unidad familiar. Pues bien, la administración te concede la vivienda, y después resulta que el banco no te concede el préstamo, aunque estés en la franja alta de ingresos admitidos.
Resumiendo: o alguien pone orden, o nadie practicamente se puede comprar una vivienda.
Ya veremos cómo acaba ésto.:S

[angelavila]

Yo no puedo entender que el precio de construcción sea fijo, independientemente de que sea un ediicio o una vivienda.

El Valor del suelo no repercute lo mismo sí se hace una vivienda que sí se hacen 5.

Lo mismo el tejado.

Construir en el mismo suelo, una vivienda de una sola planta o su equivalente en m2 de dos plantas, tampoco es igual.

Por lo demás tampoco será igual sí se construye con ladrillo visto o se revoca la fachada, etc.

Las puertas, los grifos, las ventanas, un monton de cosas con un amplio abanico de precios y calidades.

Un saludo.

[Vicente]

Obviamente, pero NIGHT habla de una "media aproximada" que a mi parecer es correcta. Cuando son locales comerciales o despachos esa media baja (no hay tabiques, ni cocina, ni baños...) pero es lo que hay, pero si te vas a hacer un chalet en una ladera esa media se va a disparar logicamente.

Saludos,

[NIGHTSTALKERS]

[citando a: Vicente]
Obviamente, pero NIGHT habla de una "media aproximada" que a mi parecer es correcta. Cuando son locales comerciales o despachos esa media baja (no hay tabiques, ni cocina, ni baños...) pero es lo que hay, pero si te vas a hacer un chalet en una ladera esa media se va a disparar logicamente.
Saludos,

Elemental, querido Watson.

Los locales, de hecho vienen de regalo al que construye una edificación.
Por eso a menudo se venden y entregan sin acabar, con cerramientos exteriores con los 4 ladrillos que sobraron de la obra,etc.
El precio de construcción , en realidad, si es fijo, sólo los acabados precisan una corrección de un 10% a lo sumo.
Son múltiples los programas que nos ayudan a elaborar los presupuestos, para ello, sólo tenemos que introducir las cifras que nos da el Estado de Mediciones, y aplicar las correcciones y otros truquillos, pues cada maestrillo...
Y construir a lo alto ó a lo ancho es prácticamente lo mismo, pues no se construye sobre el suelo directamente, siempre hay una losa,planché, forjado ó zuncho continuo de hormigón armado debajo nuestro. O encima.
Respecto a tipos de acabados en el cerramiento exterior de una construcción, el coste es similar de cerrar con fábrica de obra vista ó de ladrillo perforado (gero) revocado posteriormente.
La obra vista es más cara de material y colocación, pero ya es acabado final.
Mientras que lo otro, requiere levantar la pared primero, y revocar después. O sea, más horas al coste de hoy en día.
Es más cara la obra vista, sí, pero no tanto.

Si es que está casi todo inventado.

:D:D:D:D:D:D:D:D

[NIGHTSTALKERS]

Se me olvidó deciros que ese precio medio que os dí, se corresponde a lo que en nuestro argot se denomina "acabado de obra nueva", y que se corresponde con el de un piso normal, para gente normal, en un barrio normal.

No he visto los acabados, pero estoy seguro de que el pocero, en Seseña, entrega los pisos con este tipo de acabado, que es un estándard en la construcción de obra nueva, para que se entienda a lo que me refiero.
Nada de lujos, pero nada de birrias...

:D:D:D:D:D:D:D:D:D:D:D:D